Renta inmobiliaria y donde comprar un departamento para alquiler.

6 Jun

Vamos a referirnos pura y exclusivamente a los precios de los departamentos en alquiler destinados a vivienda, ya que los alquileres destinados a oficinas o comercio se manejan, especialmente hoy, con variables, componentes y parámetros totalmente distintos.

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En este analisis ademas lo vamos a dividir en 2 preguntas

 

a)  ¿Cual es al dia de hoy la renta inmobiliaria?

b)  ¿Dónde comprar hoy para renta?

 

 

Muchos propietarios, recien ahora, se acostumbraron a los precios de alquiler y su relacion con el precios de los departamentos.

Los años 90 estuvieron signados por rentas del 12/15% anual, es decir un alquiler generaba el 1/1,25% mensual.

 

Luego de la crisis economica del 2001, la devaluación y posterior pesificación la situación cambio drásticamente, y si bien es cierto que habia pocas operaciones de compraventa, los alquileres no existian, se lograba alquilar un departamento por un precio muy poco por encima del valor de las expensas e impuestos. Muchos de los que hasta ese momento alquilaban volvieron a la casa de sus padres.  A medida que se fue acomodando la situación de los habitantes, sus ingresos y capacidad de pago el mercado tambien se fue reacomodando.

Hoy ciertamente se manejan precios muy altos de alquiler en relacion a los ingresos, especialmente en los departamentos de 1,2 y hasta 3 ambientes chico, estamos hablando que los inquilinos destinan un 35/40% de sus ingresos al pago de un  alquiler. Sin embargo ¿cual es la relacion hoy de esos precios altos con respecto a los precios de compra de los departamentos? Desde los economistas, pasando por nosotros los operadores inmobiliarios, hasta los propietarios, todos manejamos los mismos parámetros 7/8% anual es decir un 0,58/0,66% mensual. Ahora bien ¿como puede entenderse que el porcentaje de los ingresos de un inquilino sea mayor al de los años 90 y sin embargo ese monto sea un porcentaje menor del valor del inmueble? La explicación es muy sencilla, los valores de los departamentos crecieron, en porcentaje, mucho mas que los ingresos y que los valores de alquiler.

 

En los 90 un departamento de 1 ambiente que valia $25.000 (u$s25.000) generaba una renta de $250 (u$s250 = 1% del valor) y el ingreso del inquilino era de $ 1.000 (u$s1.000) , destinaba un 25% a pagar el alquiler

 

Hoy ese departamento cuesta u$s45.000, genera una renta de $1400 (u$s300 = 0,66%) y el ingreso del inquilino es de $4200, destina un 33% a pagar el alquiler

 

Ahora bien, mirandolo desde el puntos de vista del inversor/rentista, es posible mejorar esta relacion.

 

Nuestra opinión es que si y eso da pie para encarar y responder la segunda pregunta

 

 ¿Dónde comprar hoy para renta?

 

Esta visto que los precios de los departamentos a la venta se han disparado y elevado considerablemente respecto a los años 90, sin embargo hoy hay mayor dispersión en los precios. En los 90 se hablaba de un precio promedio de u$s1000/m2 y el 90% de l oferta oscilaba en + – un 10%, es decir, salvo algunas excepciones los valores estaban entre u$s900/1.100. Hoy se habla mucho de u$s2.000 el  m/2, sin embargo hay propiedades a u$s1500, a u$s2000, a u$s2500 hasta llegar a u$s6000. Esta dispersión de precios se da por 3 factores

1) Mucha obra nueva, algunos con amenities otros no, lo que aumento las tipologias para elegir comprar.

2) El impetu que tomo la compraventa de inmuebles los ultimos 6 años, debido a la falta de opciones rentables y/o seguras.

3) La zonificacion en la mente del comprador y en la vision de todos, hay 5 palermos, existe un Alto Palermo dentro de lo que antes era B.Norte, nacio Puerto Madero, Las Cañitas, varios Caballitos, etc.

 

Finalmente llegamos a abordar la pregunta ¿Dónde comprar para renta?

 

Comprar en las mejores zonas, dejando de lado las suntuosas, B.Norte, Belgrano, Caballito asegura al comprador mayor probabilidad de venta en cualquier momento y mas en una situación de crisis, de la cual nunca se esta exento, si bien en el horizonte no se avizora una nueva crisis en el corto y mediano plazo, esta puede aparecer. Por lo tanto si una persona compra pensando en el momento que tenga que vender, lo mejor es que compre en estas zonas probadas y comprobadas. Sin embargo es en estas zonas donde existe menor posibilidad de valorizacion y las rentas son menores

 

Comprar en zonas circundantes, especialmente al sur de Rivadavia, San Cristobal, Monserrat, Parque Patricios,La Bocao Barracas tiene mayor probabilidad de valorizacion y aun sin esa variable otorga mayor porcentaje de renta.

La mayor probabilidad de valorizacion esta dada por el bajo desarrollo actual de esas zonas y por todos los planes oficiales de desarrollo : Polo tecnologico, Polo de diseño, traslado dela Casade Gobierno dela Ciudadde Buenos Aires a Barracas, etc.

La mayor renta se da por el solo hecho de que los precios de los alquileres son mas homogeneos, sin tanta dispersión, expresado en numeros esto se reflejaria asi

 

Depto de 35/38m2 hasta 10 años antig   Precio de venta  Precio de alquiler Renta en %

 

 

Barrio Norte / Palermo                              u$s92.000       $2100 (u$490)         0,53

 

Congreso / San Cristobal                           u$s72.000       $1800 (u$420)         0,58

 

La Boca/ Barracas / Pqe Patricios             u$s62.000       $1600 (u$370)         0,61

 

Si tomasemos un departamento usado en Congreso, San Cristóbal, La Boca o Pque Patricios. La renta todavía puede ser superior y llegar a un 0,80% mensual

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