* Cajas de seguridad con paredes de ladrillos *

4 Ago

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Este concepto fue vertido por Gustavo Ortolá, presidente de Go Real Estate y tesorero de AEV el 3 de mayo ppdo. durante   el seminario “Las nuevas regulaciones cambiarias y su impacto sobre el sector inmobiliario” organizado por el Instituto de Desarrollo Inmobiliario. 

Desde siempre, “el techo propio”, y mas especificamente de la mano de la gran ola inmigratoria de principio y mediado del siglo XX, este concepto no solo echo raices, sino que fue parte fundamental de la idiosincracia del argentino medio. El haber tenido que irse de sus paises por motivos economicos, politicos, y el mal habitat conseguido al llegar, conventillos o similares, hizo que esa gran masa de nuevos ciudadanos, pusiese como objetivo primario y fundamental el lograr para el y su familia  “ser dueños de su vivienda”.

Muchas agua paso bajo el puente y en las ultimas decadas, especialmente en la de los años 90 y en la primera del siglo XXI, se dieron dos situaciones bien distintas en cuanto a la construccion y adquisicion de inmuebles.

Desde la convertibilidad en abril de 1991 hasta fines del año 2000, se construyo mucho y se compro mucho de la mano de gran cantidad de creditos hipotecarios. La mayoria de las operaciones de compra-venta era de parte de familias que se agrandaban o de nuevas familias que comenzaban a formarse. Sabemos todos como termino ese festival, con una deflacion durante todo 2001, que hizo bajar los precios hasta un 20%, y logrando en el segundo semestre de ese año una paralisis casi total, el posterior corralito y la megadevaluacion con pesificacion asimetrica del 2002. Muchos de aquellos que compraron en el mencionado periodo, terminaron perdiendo su propiedad, por imposibilidad de continuar con los pagos, en lamentables remates judiciales.  Es decir que esa supuesta bonanza que significo la creacion de nuevos dueños, termino convirtiendose en un mal sueño con un final de pesadilla.

A partir de mediados de 2002 a fines de 2003 el mercado inmobiliario se reactivo notablemente tanto en operaciones como en precios, lo que hizo que, especialmente mediante la figura del fideicomiso, empresarios o profesionales con altos ingresos,  que no confiaban en los bancos, volcasen sus excedentes a los ladrillos, fomentando la construccion, pero obviamente no para vivir, sino como inversion, ya sea para capitalizarse o bien para obtener una renta, menor a la que generalmente ofrece el mercado financiero pero mas solida y tangible ya sea por lo concreto que significa tener un inmjueble, como por lo indispensable que es tener un techo para gran parte de la clase media que alquila por no poder comprar. Es asi que se beneficiaron los proyectos de unidades chicas 1,2 y 3 ambientes. Siendo las de 1 y 2 ambientes las mas rentables, ya que en este segmento se suma la demanda de estudiantes del interior o extranjeros que ven en nuestras universidades excelente relacion costo/nivel de instruccion su vez dio motivo para que en los años 2009,2010,2011 esta tipologia fuese la que representaba el 80% de los emprendimientos.

Nos encontramos ahora a mediados de 2012, con un mercado pesificado en las operaciones inmobiliarias, promesas de creditos para ciertos sectores y un importante deficit habitacional. Asalariados con buenos ingresos, que si tuviesen lineas de credito viables y obviamente en pesos, estarian mas que interesados en volcar su gasto anual en alquiler, hacia la adquisicion de una propiedad. Fideicomisos en marcha, con cuotas pesificadas. Un dolar paralelo/marginal/negro o blue, muy volatil, que sube y baja sin demasiada explicacion logica. Experiencias propias, epoca de convertibilidad ficticia 1 a 1 que cuando termino sabemos como fue, experiencias externas de creditos con baja calificacion. 

Es el momento de fortalecer la idea de la inversion en ladrillos como

“la verdadera caja de seguridad”

– Caja de seguridad para los inversores, que convierten sus billetes en un bien tangible y durable, que suba o baje siempre se podra cambiar por mas metros cuadrados abonando la diferencia o por menos metros cuadrados, logrando dinero liquido para afrontar otro tipo de obligaciones.

– Caja de seguridad para propietarios, que en el dia de mañana, a la hora de jubilarse, se puedan achicar en sus metros cuadrados y obtener una renta con los metros sobrantes.

– Caja de seguridad para los ahorristas, que invierten en un bien que siempre ira subiendo en pesos por encima de ciertos bienes y servicios internos, ya que este bien sube mas de acuerdo al aumento del costo de la construccion, con una demanda creciente especialmente por el aumento de la poblacion.

 

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