Nueva Ley de Alquileres

26 Nov

ImageUn gobierno, cualquiera sea, tiene la obligacion de proteger los intereses de los mas debiles o de los mas expuestos, y esta claro que los inquilinos, salvo pocas excepciones, son mas debiles tanto economicamente como en cuanto a la seguridad a una vivienda, seguridad que si tienen los propietarios. 

Nos parece muy bien que se regule el mercado con limites en los precios de los alquileres, no compartimos la idea de que vaya a bajar la oferta de alquileres, ni se vaya a frenar la construccion, en todo caso podrian bajar los valores de los inmuebles, especialmente los usados en los cuales la inversion ya esta amortizada.

¿ Por que decimos esto ?

Durante años el propietario estuvo acostumbrado a obtener una renta del 11/12% anual del valor de inmueble, cuando el mercado lo obligo a bajar esas pretensiones al 6/8% anual no bajaron los valores de los inmuebles sino que subieron, tampoco cayeron las ventas sino que subieron.
Entonces como mucho lo que podria suceder hoy como hipotesis de maxima es que los precios de estos inmuebles bajasen para que la renta continue siendo no menor al 5% anual. Es decir que si un departamento que hoy cuesta $600.000 otorga una renta anual de $30.000 ($2500 mensuales) y el gobierno pone como limite que ese departamento se puede alquilar en $2200 mensuales, es decir 26.400 anuales, me estaria indicando que el mercado solo aceptara pagar por ese inmueble $528.000 para mantener el porcentaje.
Ahora bien, con tasas internacionales mucho mas bajas del 5% anual, es muy posible que ni siquiera sucediese ese escenario de baja de precio en los inmuebles.

Por otra parte, para modificar un poco la cultura sancionatoria y persecutoria, podria premiarse a todo propietario que alquile su propiedad en vez de sancionar al propietario que la tiene vacia. O por ejemplo que cuantas mas propiedades tenga una persona volcadas al mercado de alquileres tendra tal o cual beneficio (exencion de un porcentaje de ganancias o de bienes personales), con lo cual se lo alienta a invertir en ladrillos. Con esto ademas se evitaria el estar persiguiendo y buscando debajo de las baldosas, ya que los propietarios vendrian solitos a declarar sus propiedades. Lamentablemente, para bronca y descontento de muchos que pagaron, tambien abria que reabrir una moratoria, con fuertes reaseguros para el declarante, de manera que declarasen esas propiedades que representan una ganancia no declarada.

Con respecto a la forma en que intentan ponerle un precio a los departamentos, por lo que hemos leido es absurda por que tendra en cuenta el valor de reposicion de los inmuebles de acuerdo al costo de la construccion, sin tener en cuenta que el valor venal de un inmueble tiene un alto componente de la zona en la que se encuentra, lo que se llama incidencia del terreno, que son marcadamente mas altos en ciertas zonas. 

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