Archivo | diciembre, 2012

FALACIAS y MITOS en el mercado inmobiliario

17 Dic

FALACIA

Argumento falso pero aparentemente verdadero para inducir a error o engaño

Dentro de la lógica, dícese de razonamientos falaces en un silogismo refiriéndose a la argumentación de naturaleza mentirosa. Las premisas pueden ser ciertas y hasta la conclusion ser casualmente cierta.

Su uso, no implica que la conclusión a la que se llega sea falsa.

Lo que lo hace falaz es la incorrección del razonamiento en sí.

  • Premisa 1: Los perros son bonitos.
  • Premisa 2: Doggy es bonito.
  • Conclusión: Doggy es un perro.

La conclusión puede llegar a ser verdadera de manera casual. En este caso podría coincidir que hubiese un perro al que llamasen Doggy  pero aún acertando, el razonamiento seguiría siendo una falacia, ya que esto no depende de la conclusión, sino del razonamiento en sí mismo.

 

Las operaciones inmobiliarias se hacen en dolares por que este es una reserva de valor

Los pesos, debido a la inflacion, no son una reserva de valor

Las operaciones inmobiliarias no se pueden hacer en pesos.

 

Esta es una clara falacia, ya que determina una situacion falsa.

Una operacion inmobiliaria si puede pactarse en pesos, en ultima instancia habra que ver como preservar el valor de ese dinero para poder volver a comprar lo mismo.

Una forma obviamente seria comprar nuevamente un inmueble

 

 

MITOS

 

Tres de los grandes mitos en el mercado inmobiliario son:

 

Los inmuebles se tasan el dolares.

Los dolares son una reserva de valor

Los inmuebles se vendieron siempre en dolares.

 

La primer premisa es falsa. Si bien el precio se expresa desde hace años en dolares, los inmuebles se tasaron siempre en pesos y se referenciaron en forma automatica con el dolar, debido a esto es que un mismo inmueble ha tenido fluctuaciones de hasta un 400% en dolares.

Es decir, ante cada situacion inflacionaria desde el Rodrigazo del 75, pasando por la inflacion del 81 (Sigaut, el que apueste al dolar pierde), la hiperinflacion del 89 o la megadevaluacion del 2002, el dolar tuvo aumentos de su precio de un 30%, 50%, 100% y hasta 400%, y sin embargo los inmuebles no lo hicieron, ya que su precio seguia vinculado al mercado interno, por su caracteristica originaria de inmueble, que no puede ser trasladado, que se encuentra inmovilizado, ergo el dolar, un bien extranjero, que no producimos ni controlamos puede aumentar pero no asi un producto que depende del mercado interno para su construccion y consumo.

 

En la segunda, esto no fue asi en varios momentos de nuestra reciente historia.

Muy por el contrario entre 1992 y 2000 con un dolar fijo “convertibilidad” o entre el 2002 y 2011, con flotacion sucia, los precios de los inmuebles iban aumentando en pesos debido a los costos de los insumos y los aumentos de los salarios, por lo que permanentemente aumentaban en dolares.

Es decir que el que guardo dolares en esos periodos cada vez tenia menos poder de compra de inmuebles.

 

En la tercer premisa, esto recien comenzo a gestarse en 1975 despues del Rodrigazo y se afianzo en el 76 y 77 en que el gobierno mediante su ministerio de economia dirigido por Jose Alfredo Martinez de Hoz, nos decia a traves de “la tablita” cuanto iba a valer el dolar dia por dia durante todo el año.

Antes del 75 y a partir de las medidas de restriccion a la compraventa de divisas, “cepo cambiario”, las operaciones inmobiliarias se hacian en pesos y hoy se estan haciendo en pesos.

 

Los motivos para que estas falacias o mitos continuen dominando el mercado inmobiliario se deben tanto al desconocimiento de muchos como a la clara intencion de otros de atacar una medida de orden economico a nivel gubernamental con la cual estan en franco desacuerdo, sin importarles el daño que hacen con sus comentarios al mismo mercado que dicen defender o industria, la de la construccion, que dicen querer proteger.

 

Esta mas que claro que si hoy se construye en cantidad, sin haber declinado la cantidad de obras en ejecucion ni el nivel de empleo en la construccion, manejando todos un precio que oscila desde $11.000 hasta $18.000 el M2, hablando de las zonas de mayor penetracion en el mercado, Palermo, Belgrano, Caballito, Almagro, Villa Urquiza, y dejando de lado las puntas o extremos como Pompeya o Puerto Madero, esos valores otorgan un marco de referencia tanto para el tasador, como para el corredor inmobiliario asi como para las partes que participan activamente en las operaciones: Compradores y Vendedores

MAS VALE TARDE QUE NUNCA

Si bien nosotros venimos bregando en esta direccion  que pretende que las medidas al mercado cambiario, conocidas como “cepo cambiario”, no son signos de una crisis en el sector inmobiliario, pasaron meses, un año entero hasta que se comenzasen a alzar voces autorizadas y respetadas del sector en este sentido. Al principio, creyendo cual chico caprichoso, que gritando, insultando, protestando sin argumentos y generando cierta culpa por la falta de actividad, se iba a revertir la situacion, lo que unicamente produjo fue una acentuacion de las dificultades, siendo estas actitudes las verdaderas generadoras de la minicrisis inmobiliaria; hoy por suerte cada vez son mas los que comienzan a ver la situacion desde otros puntos de vista        http://www.indiceprop.com/ns/noticias/index.php?pg=detalle&id=558

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