Archivo | enero, 2013

Dolar oficial, Dolar blue, Dolar celeste, Dolar Moreno, Dolar ladrillo ¿ Con que DOLAR vendemos ?

31 Ene

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Les pedimos que hagan un simple razonamiento, sin ideologia politica.

Hoy 31 de enero de 2013.

Hace solo 45 dias cerramos dos operaciones teniendo en cuenta el dolar a $6,20, en el mercado “paralelo/marginal/blue” estaba a $6,30.

En este breve lapso aumento a $7,90, un 27%.

Por favor muestrennos,

que aumento un 27% en ese mismo periodo, en solo 45 dias.

Ni la carne,

ni el costo de la construccion,

ni la nafta,

ni la leche lo hicieron.

Departamentos nuevos,

en construccion y casi terminados,

en edificios con servicios (amenities)

se estan ofreciendo a $ 14.000 el M2  (u$s1.800 blue/billete el M2).

Intentar vender un departamento que estaba tasado a razon de u$s2.000 el M2

cuando equivalia a $9.000 al mismo precio hoy cuando esos dolares equivalen a $16.000, es un absurdo.

Seria como pretender vender un 

Fiat con 20 años de antiguedad, sin airbag, sin ABS, 

y con esa misma cantidad de dinero comprarse un 

Ford Okm  Full-Full

Les envio un articulo con referencia al mercado español

pero totalmente trasladable a nuestro mercado, donde queda a la vista

la mayoria son simples expectativas.

http://ficheros.remax.es/pdfs/revista-inmuebles-testimonio-alfredo-sosa.pdf

Como dice el slogan de nuestra pagina

” Un precio de venta elevado en tu casa ayudará a vender la de tu vecino. Todo Negocio Inmobiliario comienza con una correcta Tasación.”

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Pequeñas terrazas, grandes lugares II

20 Ene

Otra vez, patios y terrazas en nuestra mira.

Las terrazas, patios  o balcones aterrazados en plena ciudad esos pequeños espacios, grandemente apreciados, que solo pueden disfrutar unos pocos. Pulmones de los departamentos, creadores de grandes y esplendidos momentos.

Generalmente en ultimos pisos, los poseedores de estas se saben privilegiados.

Esos reducidos ambientes que nos permiten conectarnos con el sol y el viento, ver las copas de los arboles, haciendonos sentir, aunque mas no sea por un rato, como retornando a la naturaleza, aun cuando hace 5 minutos nos encontrabamos sumergidos entre el cemento y el ruido cotidiano de toda gran ciudad  al cual en breve volveremos a visitar como hacemos cotidianamente.

Hoy les compartimos estas cinco imagenes

 

Es solamente pensando en METROS CUADRADOS, que el mercado inmobiliario se podra sostener, que los vendedores y compradores podran concretar su operacion y fundamentalmente cumplir con objetivos, sueños, proyectos y planes, que en definitiva es lo unico importante en esta vida.

19 Ene

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Seguimos a los saltos.

En los ultimos trece (13) meses el costo de la construccion informado por la

” Camara Argentina de la Construccion “

institucion que no depende del gobierno
aumento mas de un 25%.

 

http://www.cifrasonline.com.ar/cifras/index.php/content/view/full/76/(offset)/cac

 

Si al dolar oficial ($4,95)le aplicamos ese indice tenemos un precio de $6,20.

Por otra parte volvamos a  noviembre de 2011 (comienzo del “cepo cambiario”)

una propiedad que tenia un  precio de u$s100.000 equivalia a $460.000

aplicandole el ajuste del 25% esa propiedad hoy tendria un precio no menor a $575.000 pudiendo ser mas, lo cual pensando en un dolar que estaba comenzando a aceptarse de $6 seria equivalente a u$s95.800

esto solo aplicando un razonamiento matematico, cuando es sabido que el precio de un inmueble y su consecuente valoracion/tasacion involucra otros elementos algunos son  

– aspectos sociales (deficit habitacional)

– aspectos sicologicos (la seguridad del techo propio)

– aspectos economicos (no habiendo otra inversion rentable y segura, se erige como la mas solida)

Pero….otra vez un salto

Cuando el mercado empezaba a acercarse y convalidar al “blue”, en nuestro caso las dos ultimas operaciones (semi-pesificadas) las hicimos entre 6 y 6,30 en octubre y noviembre, con dinero y entrega de otra unidad en parte de pago, ese mercado en el que varios comenzaban a aceptar que ya no se tenia en cuenta

ni el dolar oficial,  ni el dolar Moreno,   ni el celeste,

comenzando a aceptar que $6 no era caro, la liebre (el dolar) volvio a dispararse.

https://acchinichaufan.wordpress.com/2012/08/30/la-fabula-de-la-liebre-y-la-tortuga-o-su-nueva-version-el-dolar-y-el-ladrillo/     (agosto 2012)

Para colmo, aun cuando muchos acepten bajar el precio en dolares, o pasar su propiedad a $6, o directamente pesificar los compradores, en tanto todos los dias sube un poquito el dolar marginal, no se quieren deshacer de sus dolares, que los hay y muchos, esperando que siga subiendo. Tambien los que tiene excedentes salen corriendo a pagar $7,50 por que razonan,

“si baja a $7 pierdo un poco pero si no compro y sube a $9 pierdo mucho mas”.

Creemos que lo mas conveniente es que expresemos los precios en pesos, ya que una propiedad que en diciembre de 2012 costaba y se vendio en $750.000 (dolares billete u$s120.000) hoy 45 dias despues, no puede por obra y arte del mercado cambiario tener un precio de $900.000, es decir que si el que la compro en diciembre en u$s120.000 la quiere vender hoy 19 de enero de 2013 la tendra que vender como mucho en $780.000 que equivalen a u$s105.000 o esperar a que el dolar se vuelva a amesetar e inflacion mediante, de acuerdo a la evolucion del costo de la construccion y de los salarios pueda volver a venderla en un precio que equivalga a u$s120.000 y hasta quiza mas, como ha pasado en reiteradas oportunidades.

Los inmuebles, por definicion, son inamovibles, no les podemos poner rueditas y llevar a otra ubicacion mas cara, por lo que dependen en un 95% del mercado interno, de su capacidad de compra (ingresos + creditos hipotecarios) salvo excepciones como Puerto Madero, Recoleta, Barrio Parque, y zonas similares en el resto del pais, que tienen un porcentaje importante de compradores del extranjero.  

Es por esto que  creemos seriamente que

“es hora de que pensemos en METROS CUADRADOS (M2), ni en dolares, ni en euros, ni en pesos.”

dado que es la verdadera relacion entre inmuebles, por que si el dolar sube, es cierto que mi propiedad baja en dolares, pero tambien la de mi vecino, la suya estimado lector y la de cualquiera, mientras que cuando el dolar se estabiliza, mi propiedad comienza a aumentar de precio en dolares, pero tambien sube la de mi vecino, la suya y la de cualquiera.

Lo que vale son los metros,

si compro una propiedad mas grande pongo mis metros + la diferencia,

si compro una propiedad mas chica pongo mis metros y me tiene que quedar una diferencia.

No estamos sugiriendo que venda y guarde los pesos, sabemos que, sea con la inflacion oficial (8%) sea con la inflacion extraoficial (25%) ,con ambas pierde capacidad de compra, tanto de inmuebles como de autos, de electrodomesticos, o de productos y servicios basicos de manutencion.

Tampoco sugerimos que venda y guarde los dolares, por que salvo en situaciones como la actual de incertidumbre o la vivida a principios del 2002 (devaluacion de Remes Lenicov), o a fines de 1990 (previo a la convertibilidad) o fines de 1981 (final de la tablita de M. de Hoz y nombramiento de Sigaut) o mediados del 75 (Rodrigazo), momentos en que el que guardo dolares hizo un negocion, la realidad es que cuando hay estabilidad y crecimiento, el que guarda dolares tambien va perdiendo capacidad de compra, esto lo saben muy bien los que guardaron dolares entre 1991 y 2000  o entre 2002 y 2011, periodos en que cada vez compraban menos METROS CUADRADOS o automoviles, dado que los precios aumentaban por inflacion o por reacomodamiento de los precios internos.

Es solamente pensando en METROS CUADRADOS, que el mercado inmobiliario se podra sostener, que los vendedores y compradores podran concretar su operacion y fundamentalmente cumplir con objetivos, sueños, proyectos y planes, que en definitiva es lo unico importante en esta vida.

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si para ese momento ya mis hijos habran crecido y la casa de mis sueños habra dejado de tener VALOR, haya aumentado o disminuido su precio.?

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si para ese momento el proyecto comercial que yo soñaba ya no es viable ?

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si para ese momento por vivir amontonados, mi familia esta destruida?

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si por postergar me prive de vivir?

Muy importante para inquilinos y garantes

14 Ene

Agrego esta informacion muy util para los inquilinos como para los garantes con propiedades en la Provincia de Buenos Aires y mas abajo realizo un par de comentarios.

INEMBARGABILIDAD E INEJECUTABILIDAD DE LA VIVIENDA 
ÚNICA EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES – LEY 14.432

El 8 de enero se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires, la ley 14432 de PROTECCION DE VIVIENDA UNICA Y DE OCUPACION PERMANENTE (Inembargable e inejecutable) que entrará en vigencia a partir del próximo 16/1/2013.
En su artículo 5 de la citada norma se indica que esta garantía no será oponible respecto de deuda originada en:

a) Obligaciones alimentarias
b) El precio de la compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda
c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda
d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.

En su articula 6 se indica que :

*** Puede renunciarse a la inembargabilidad, pero la  renuncia deberá constar por escrito y con firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto. En el caso que el renunciante fuese casado, se requerirá el consentimiento de cónyuge o conviviente. Con esta renuncia, los beneficiarios podrían afianzar todo tipo de obligaciones afectando tales inmuebles a la garantía de cumplimiento, de así disponerlo libremente por ser esa su intención. ***

  
En su redacción definitiva, el artículo 9 de la ley dice lo siguiente: 
ARTÍCULO 9.- La garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular.
La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto.
En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma.
Por lo tanto, debe considerarse que el consentimiento se requiere sea o no casado el renunciante, respecto de la persona que conviva con él, aludiéndose a convivencia de pareja.
La renuncia puede hacerse constar en un documento privado autónomo; o tratándose de la garantía de la locación, en el mismo contrato. Lo que exige el artículo es que se certifique por alguno de los medios disponibles la firma del renunciante y de quien preste consentimiento como conviviente; y que conozca indubitadamente cual es “el alcance del acto”
En el modo en que suelen redactarse las cláusulas de garantía de un contrato de locación queda bien claro cuál es el alcance del acto; quizás adicionalmente resulte conveniente insertar una expresión especial, tal como: “….  en mi carácter de fiador personal, codeudor solidario liso, llano  y principal pagador y a los efectos de lo dispuesto en la ley 14.432, manifiesto que he recibido información veraz y completa sobre el alcance de este contrato, las obligaciones asumidas y las consecuencias derivadas del incumplimiento de la parte locataria por lo cual expresamente renuncio al derecho que me asiste a traves de la mencionada ley de inembargabilidad”
Si la renuncia consta en otro documento autónomo, a lo dicho habrá que agregar que renuncia al beneficio que le otorga la ley para ….. “constituirse en fiador personal, codeudor solidario, liso, llano y principal pagador de las obligaciones que toma a su cargo la Locataria sr/a.…………….. con relación al contrato de locación celebrado con fecha …/…/…. con el/la sr/a.……………….. en carácter de locador….”.

ACLARACIONES : 

A) En principio esta ley, que todavia debe reglamentarse, solo tendra valor para los contratos que se firmen con fecha posterior al 8 de enero de 2013, ya que la retroactividad de una ley es inconstitucional.

B) Lease bien el encabezado “PROTECCION DE VIVIENDA UNICA Y DE OCUPACION PERMANENTE”, por lo tanto si se trata de una propiedad que no esta destinada a vivienda (local comercial, oficina) o siendo destinada a vivienda no es la unica propiedad y de ocupacion permanente por el garante, la inembargabilidad no corresponde.