Muy importante para inquilinos y garantes

14 Ene

Agrego esta informacion muy util para los inquilinos como para los garantes con propiedades en la Provincia de Buenos Aires y mas abajo realizo un par de comentarios.

INEMBARGABILIDAD E INEJECUTABILIDAD DE LA VIVIENDA 
ÚNICA EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES – LEY 14.432

El 8 de enero se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires, la ley 14432 de PROTECCION DE VIVIENDA UNICA Y DE OCUPACION PERMANENTE (Inembargable e inejecutable) que entrará en vigencia a partir del próximo 16/1/2013.
En su artículo 5 de la citada norma se indica que esta garantía no será oponible respecto de deuda originada en:

a) Obligaciones alimentarias
b) El precio de la compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda
c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda
d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.

En su articula 6 se indica que :

*** Puede renunciarse a la inembargabilidad, pero la  renuncia deberá constar por escrito y con firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto. En el caso que el renunciante fuese casado, se requerirá el consentimiento de cónyuge o conviviente. Con esta renuncia, los beneficiarios podrían afianzar todo tipo de obligaciones afectando tales inmuebles a la garantía de cumplimiento, de así disponerlo libremente por ser esa su intención. ***

  
En su redacción definitiva, el artículo 9 de la ley dice lo siguiente: 
ARTÍCULO 9.- La garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular.
La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto.
En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma.
Por lo tanto, debe considerarse que el consentimiento se requiere sea o no casado el renunciante, respecto de la persona que conviva con él, aludiéndose a convivencia de pareja.
La renuncia puede hacerse constar en un documento privado autónomo; o tratándose de la garantía de la locación, en el mismo contrato. Lo que exige el artículo es que se certifique por alguno de los medios disponibles la firma del renunciante y de quien preste consentimiento como conviviente; y que conozca indubitadamente cual es “el alcance del acto”
En el modo en que suelen redactarse las cláusulas de garantía de un contrato de locación queda bien claro cuál es el alcance del acto; quizás adicionalmente resulte conveniente insertar una expresión especial, tal como: “….  en mi carácter de fiador personal, codeudor solidario liso, llano  y principal pagador y a los efectos de lo dispuesto en la ley 14.432, manifiesto que he recibido información veraz y completa sobre el alcance de este contrato, las obligaciones asumidas y las consecuencias derivadas del incumplimiento de la parte locataria por lo cual expresamente renuncio al derecho que me asiste a traves de la mencionada ley de inembargabilidad”
Si la renuncia consta en otro documento autónomo, a lo dicho habrá que agregar que renuncia al beneficio que le otorga la ley para ….. “constituirse en fiador personal, codeudor solidario, liso, llano y principal pagador de las obligaciones que toma a su cargo la Locataria sr/a.…………….. con relación al contrato de locación celebrado con fecha …/…/…. con el/la sr/a.……………….. en carácter de locador….”.

ACLARACIONES : 

A) En principio esta ley, que todavia debe reglamentarse, solo tendra valor para los contratos que se firmen con fecha posterior al 8 de enero de 2013, ya que la retroactividad de una ley es inconstitucional.

B) Lease bien el encabezado “PROTECCION DE VIVIENDA UNICA Y DE OCUPACION PERMANENTE”, por lo tanto si se trata de una propiedad que no esta destinada a vivienda (local comercial, oficina) o siendo destinada a vivienda no es la unica propiedad y de ocupacion permanente por el garante, la inembargabilidad no corresponde. 

Una respuesta para “Muy importante para inquilinos y garantes”

  1. acchinichaufan 17/01/2013 a 3:31 pm #

    A todos los que hay participado o leido les comento que TOP INMOBILIARIO nos ha hecho llegar un nuevo artículo de los Dres. Enrique Luis Abatti e Ival Rocca (h), del Estudio Abatti & Rocca – Abogados, conteniendo agregados y modificaciones a los comentarios vertidos cuando la ley no habia sido aún promulgada. El artículo contiene, además, el texto completo de la ley en cuestión.

    Analiza distintos puntos como :

    ambito de aplicacion, inembargabilidad e inejecutabilidad, vivienda unica- actividad economica y proporcionalidad, diferencia con el “bien de familia” , perdida del beneficio, renuncia, inoponibilidad, vigencia y retroactividad. Es muy interesante el analisis con respecto a la renuncia y el consentimiento, para no perderselo.

    Nos es imposible pegarlo acto por lo extenso, pero todo aquel que quiera nos lo puede solicitar a

    info@acchinichaufan.com.ar

    Cordiales saludos

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