Archivo | abril, 2013

Repensando las inversiones inmobiliarias bajo las influencias del cepo cambiario

13 Abr

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Desde octubre de 2011 en la Argentina se vive un control cambiario el cual comenzo con ciertas limitaciones a la compra de divisa extranjera, pasando luego por autorizaciones expresas de la AFIP,  para luego tornarse un ferreo control pudiendo solo adquirirlas aquellos que cumpliesen con estrictos requisitos entre los cuales figura el exportar 1 a 1.

 

Sin intencion de apoyar o rechazar estas medidas, esta nota pretende, dentro del mercado inmobiliario, ver si produjo consecuencias, si esas consecuencias son o pudieron evitarse y nuestra opinion a como continuar operando en el mercado.

 

Nuestro analisis comienza estbleciendo

 

1) Consideramos que esta decision del gobierno nacional vino para quedarse por tiempo prolongado.

 

2) La propiedad inmueble no debe ser tasada, de hecho nunca lo fue, en dolares

 

3) Aun existiendo un nivel importante de inflacion, son porcentajes manejables, por lo tanto la moneda nacional, el peso, sigue sirviendo como instrumento de cambio.

 

Decision por tiempo prolongado

 

Con respecto a la primer pauta, esta claro que en un pais en la que muchos de sus habitantes estan convencidos de que cada 10 años se produce una crisis y hay que estar protegido contra la misma adquiriendo dolares, esa actitud es la que lentamente va produciendo un drenaje de las reservas, las cuales todo gobierno de cualquier signo pretende o debiera pretender preservarlas. Dicho esto esta claro que aun pudiendo existir otros mecanismos, el actual eligio estas medidas restrictivas, conocidas vulgarmente como “cepo cambiario” y que sostendra por lo menos esta decision en el mediano plazo.

El cambio de actitud de la poblacion que puede permitirse ahorrar en dolares no solo dejara de existir o disminuira en forma sustancial luego de un tiempo considerable, ya van 18 meses, sino que ademas necesitara de alternativas de inversion creibles, asi como son los bonos del tesoro para el estadounidense medio. Por que de eso se trata en definitiva, de la credibilidad y confianza que tenga un sistema o moneda, sin esta confianza seria inentendible que un pais como EE.UU. con una emision monetaria mucho mas importante en porcentaje que la nuestra, un alto deficit comercial y fiscal, epicentro de la ultima crisis internacional, siga siendo el pais mas poderoso y su moneda la mas aceptada y creible.

 

Tasacion de inmuebles ¿ en pesos o dolares ?

 

Con respecto a la segunda premisa con respecto a la tasacion en dolares de los inmuebles, hay que tener claro que estos no son nuestra moneda, no manejamos su emision y por lo tanto no podemos tasar un bien del cual un 95% esta destinado al mercado interno, en una moneda que no respeta las variables internas por que al hacerlo lo unico que lograriamos serian valores irreales como los que estan sucediendo en este momento, en el cual muchos propietarios quieren mantener sobre su propiedad inmueble la valuacion que esta tenia en octubre de 2011 con un dolar billete, dolar fisico, que subio en estos 18 meses un 85%, porcentaje que no se convalida ni con la suba del costo de la construccion (45%), ni con la suba de los salarios (35/45%), ni con la suba del costo de vida (entre un 15 y un 40% segun la lectura sea del Indec o de consultoras privadas).

 

De hecho los inmuebles jamas se tasaron en dolares, simplemente durante 36 años, desde el Rodrigazo y mas fuertemente desde “la tablita” de Martinez de Hoz, se referenciarons en dolares, siempre teniendo en cuenta cual era la relacion peso dolar, es decir que:

 

1) En los momentos que el dolar estaba bajo o lo que es lo mismo, que el peso estaba sobrevaluado, la propiedad inmueble expresada en dolares mostraba guarismos comparables con las ciudades del primer mundo.

2) Cuando se invertia esta relacion, es decir cuando se devaluaba el peso y sobrevaloraba el dolar, la propiedad inmueble pasaba a estar mas barata que en en cualquier ciudad del tercer mundo.

 

Este permanente sube y baja en dolares es lo que nos permite asegurar que la tasacion siempre fue en pesos, la cantidad de pesos que la gente que habita este pais podia o estaba dispuesta a abonar por una propiedad, pero por una cuestion de sensacion de seguridad se expresaba en dolares.

Cualquiera que haya vendido o comprado una propiedad en el 2001 sabe perfectamente que esa misma propiedad en el 2002 llego a estar hasta un 75% mas barata en dolares pero mas cara en pesos, dicho en numeros una propiedad que durante la convertibilidad que duro hasta principio del 2002 se vendio en u$s100.000 = $100.000  se pudo vender en abril, durante la operatoria habilitada para comprar con dinero del corralito, cuando el dolar toco el precio de $4,15 de ese mismo año, en u$s25.000 = $104.000.

Esto fue lo que sucedio en 1981 con la devaluacion de Lorenzo Sigaut, en 1985 con la devaluacion previa al plan Primavera, en el 89 con la hiperinflacion durante el gobierno de Raul Ricardo Alfonsin, o la devaluacion previa a la convertibilidad del 91.

 

Operando en pesos

Por ultimo, aun aceptando la peor de las lecturas de inflacion que habla de un 25/30% anual, utilizando tambien como indice al informado por la independiente, con respecto al gobierno nacional, Camara Argentina de la Construccion (C.A.C.), la cual informa que dicho indice registro un alza de un 45% en estos ultimos 18 meses, queda en claro que si expresaramos el precio de los inmuebles en pesos, estos deberian ir ajustandose con ese porcentaje y no con el mismo porcentaje que afectase la suba del dolar marginal, negro, ilegal o blue.

Para esto es suficiente con ver que otras opciones tiene hoy un comprador.

La mayoria de los emprendimientos de importante envergadura, de las mas importantes constructoras, que en definitiva son las que marcan el rumbo, como Grupo Monarca o VW Group que ofrece  su torre “View” en Vicente Lopez a $15.000 el M2, o TGLT que ofrece Astor Nuñez a $14.000 el M2 se manejan en pesos actualizados con dicho indice.

Esto muestra a las claras que es totalmente absurdo pretender hoy por una propiedad con 15,20 o 30 años de antiguedad, $16.600 (u$s2.000) por M2. Si quien tenia al comienzo del cepo, una propiedad de 50M2 tasada en u$s100.000 = $450.000 actualizase el precio con dicho indice veria que hoy el precio seria de $652.000 (u$s78.600) que en definitiva implica un valor de $ 13.000 el M2, un precio mucho mas razonable con el valor que

1) el publico comprador activo esta dispuesto a pagar

2) con el precio de una propiedad a entregar, pero a estrenar y con financiacion sin intereses.

 

Para finalizar, solo dos apreciaciones en cuanto a la factibilidad de operar en pesos queremos decir que :

 

a) Decir , como muchos sostenian al principio de esta etapa, que por la inflacion era imposible fijar un precio en pesos, teniendo en cuenta de que una propiedad entre que se reserva y se escritura pasan 45 a 60 dias, es una exageracion, ya que aun tomando como cierta la peor de las expresiones inflacionarias, 30% anual, solo significaria una variacion de 3,5 a 5% en ese periodo, un valor totalmente manejable mas teniendo en cuenta que ante cualquier propuesta inmobiliaria siempre existe de parte de un interesado en comprar una contraoferta que oscila entre un 5 a un 15%, por lo tanto ese 3,5/5% seria tambien parte de la negociacion.

 

b) Por ultimo ante el temor de una megadevaluacion en donde el peso perdiese en esos 45/60 dias un elevado porcentaje de su valor o poder de compra, la mayoria de los propietarios asi como de los compradores, y lo que es grave, muchisimos operadores inmobiliarios, se ahogaron en un vaso de agua, sin tener en cuenta que no es indispensable un boleto de compraventa, se puede llegar a una escritura con una reserva conformada con solo un 5% estableciendo en la misma su caducidad sin culpa o cargo para ninguna de las partes en caso de un suceso de esa magnitud, es decir anulando el famoso pacto comisiorio que acompaña a todo boleto en forma explicita o implicita.

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La receta inmobiliaria contra el cepo: cautela + cuotas en pesos

11 Abr

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Los inmobiliarios parecemos vivir en una calesita,

estamos hace 18 meses dando vueltas alrededor de lo mismo y no nos damos cuenta que la decision de bajar es nuestra y no depende de una decision gubernamental.

 

Se sigue sosteniendo desde gran cantidad de corredores inmobiliarios, colegas, instituciones y organismos que el gran problema es el “cepo cambiario” dado que la propiedad estuvo, esta y estara “dolarizada”, una falacia que nos hemos cansado de mostrar como tal.

 

En este caso podran ver una clara muestra de

 

-) Que el mercado sigue activo en ventas, ventas que no son mensurables ya que no hay un registro de “ventas en pozo”, pero que mantienen vivo el mercado inmobiliario y los ingresos de muchos, comisionan al corredor, le ingresa dinero a la constructora y mueve todas las industrias co-protagonistas de la construccion.  

 

-) Que la propiedad dolarizada es una “expresion de deseo” antes que una realidad.

 

Mas alla de lo que se lee en la nota de iEco lo que hay que resaltar es que hoy para un inversor o para alguien que quiere comprar su vivienda es mucho mas facil y conveniente comprar en construccion, por que

 

1) No paga intereses usurarios, los que deberia pagar en un credito hipotecario.

 

2) Compra el M2 mas barato de lo que le piden los propietarios de unidades con 10,20 o 30 años de antiguedad.

 

Por favor, lean la nota, y expliquenme como una propiedad en Palermo o Caballito, lugares en donde se estan edificando los edificios “Astor”, con años de antiguedad encima, necesidad de arreglos o refacciones puede costar segun las pretensiones dolarizadas “u$s 2.000 x M2” lo que equivale a $16.600 cuando estos edificios se estan ofreciendo a $14.000 x M2.

Vicente Lopez, zona norte, con una de las tantas propuestas existentes, a $15.000 x M2

 http://www.ieco.clarin.com/empresas/receta-inmobiliaria-cautela-cuotas-pesos_0_897510278.html

A pequeños espacios, grandes soluciones

4 Abr

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http://www.youtube.com/watch?v=erFvDmCfJjU&feature=player_embedded#!

Hemos visto como en los ultimos años, el 80% de los nuevos emprendimientos fueron de departamentos de 1 y 2 ambientes, siendo el “MONOAMBIENTE DIVISIBLE” la estrella de este nuevo boom. Varios son los motivos economicos y sociologicos :

 

– El furor de los alquileres temporarios amoblados a estudiantes

– el codigo de planeamiento urbano

– lo costoso del M2

– las nuevas familias con pocos hijos (1 y1/2 por matrimonio)

– los matrimonios sin hijos (DINK)

– o la nueva y abultada categoria “solteros/separados”.

 

Ante esta oleada de departamentos de 38 a44 M2 hay que afinar la imaginacion para que estos rindan y se pueda disfrutar de cada metro, logrando ademas contener dentro de dicho espacio el mobiliario que tradicionalmente ocuparia mas de 50M.

 

A raiz de esto, hemos encontrado este video que nos demuestra que con creatividad e ingenio se pueden fusionar funcionalidad y estetica para lograr un habitat agradable y vivible. 

http://www.youtube.com/watch?v=erFvDmCfJjU&feature=player_embedded#!