Miguel Pato – Director Regional EY Real Estate Group para LatAm
» La Argentina funcionó sin crédito hipotecario desde Febrero de 1946 a mediados de 1992, luego tuvimos una gran evolución que terminó con el mamarracho de la pesificación. Por lo tanto, en los últimos 63 años se hicieron seis millones de viviendas y sólo tuvimos crédito hipotecario real en el período 1992 a 2001. Por lo tanto, o inventamos una forma de financiar sin bancos o nos quedamos en el reclamo estéril.»
Fuente : REPORTE INMOBILIARIO – DICIEMBRE 2009
Pasaron cuatro años y no solo la situacion sigue igual con respecto a los creditos, en el medio comenzaron las restricciones a la compra de divisas, «el CEPO al dolar», lo cual segun muchos fue otro elemento que freno las operaciones inmobiliarias.
En ambos casos creo firmemente que es un error, no son estos motivos los que frenan las operaciones inmobiliarias sino que son dos herramientas muy utiles pero que si faltan «no sabemos que hacer».
Seria como asegurar que una persona portadora de SIDA, muere por SIDA.
Falso.
Una persona muere de pulmonia, neumonia, bronquitis, gripe o alguna otra enfermedad por que no tiene sus defensas ni utiliza herramientas sustituas, por ejemplo antivirales.
El credito, los dolares fisicos, son herramientas para «defender mejor la venta» y la La falta de credito, el CEPO nos dificulta el «defendernos/vender» y es ahi donde tenemos que generar herramientas nuevas.
Una de ellas seria desmistificar que las operaciones inmobiliarias solo se pueden hacer en dolares.
Otra, dejar de creer y sostener que los ladrillos cotizan en dolares
Otra, insitir con un valor historico en dolares, cuando segun suba o baje el dolar una misma propiedad ha tenido 20 valores distintos expresados en dolares durante los ultimos 40 años.
Cuando uno compra un bien, ladrillos, oro, soja, autos, se pasa a otro mercado, ese bien podra mantenerse, subir o bajar su cotizacion en dolares, pero no esta atado al dolar, menos si es un bien transable solo en el mercado domestico, como lo son los inmuebles, ya que al no poder «ponerle rueditas» no lo podemos trasladar a Miami a Manhattan para que valga mas.
Los comodities, que son transables en el exterior, como el oro o la soja, si bien cotizan en dolares tambien tienen altibajos, el oro estuvo en el orden de los u$s12 el gramo de oro fino durante casi 20 años y en un solo año paso a valer u$s55, pero durante esos 20 años habia inflacion en dolares y el que habia comprado oro cada vez podia comprar menos ladrillos o menos autos o pagar menos horas hombre a sus asalariados.
Siguiendo el razonamiento de Miguel Pato, en que aun sin credito la construccion pudo crecer durante 63 años, sino preguntenle a tipos como Moises Altman que en ese lapso construyo mas de 50 edificios y como el muchos otros, tambien puede y podra hacerlo sin dolares, de hechos los proyectos en obra fueron los primeros en adaptarse al peso.
En Cordoba hace ya 8 o 9 años vienen vendiendo en pesos con una modalidad similar a la de los planes de ahorro.
Es hora que todas las instituciones que nos agrupan, CUCICBA, CIA, AEV tomen la decision de unificar criterios y crear herramientas nuevas, que permitan sortear la falta de dolares y la inflacion existente.
Se dice que no se puede vender en pesos entre otras cosas por que si uno vende hoy y escritura en 45 dias, puede verse afectado por una devaluacion o por la inflacion.
Vamos por partes,
Si uno vende pero escritura a los 45 dias y en el medio hay una megadevaluacion que quede en claro que recibira menos dolares, pero ojo, si se hubiese quedado con el inmueble este valdria muchisimo menos en dolares, fue siempre asi y lo seguira siendo por que como dije antes, es un bien destinado al mercado interno y quienes lo pueden comprar tienen sus ingresos en pesos.
Ahora bien si uno vende y escritura a los 45 dias y teme a los efectos de la inflacion esto podria remediarse con una unidad de medida como la utilizada en Chile, la U.F. que soporto inflacion, devaluaciones y cambios de moneda y se utiliza desde 1963 http://es.wikipedia.org/wiki/Unidad_de_fomento
Pero tambien, si necesidad de armar algo tan complejo, uno bien podria vender en un boleto en tantos pesos como los necesarios para comprar xx M2 teniendo en cuenta el M2 informado por la C.A.C. al dia de la fecha de la escritura y eso no seria «indexar» nada, ya que de antemano estoy poniendo un precio equivalente a una ecuacion dada por el precio de un indice. O la cantidad de pesos suficiente para comprar xx bolsas de cemento, xx ladrillos clase A.
Y esto lo podrian implementar hoy, ya mismo,estas organizaciones como modalidad sin tener que consensuar nada con el gobierno u organismo oficial.
acchinichaufan 