El tema es sencillo, fácil, hay que ver como reacciona el mercado y sus actores, vendedores y compradores.
En la compraventa de inmuebles hay básicamente 3 grupos de compradores, hay muchos subgrupos pero podemos simplificar con esos 3 principales.
1 – Comprador Genuino o Comprador Usuario:
Aquel que compra para ir a vivir o para trabajar o para un hij@ o para los padres, esos serian subgrupos, pero básicamente el punto central es el mismo, compra para utilizarlo en forma directa o indirecta.
2 – Comprador Rentista:
Aquel que compra para poner en alquiler
3 – Comprador Inversor o Especulador:
El que compra para hacer una diferencia, ya sea porque compra para refaccionar y vender o compra pensando que está bajo y va a volver a subir.
Para el grupo 1
Los créditos, aun en modalidad UVA se volvieron inalcanzables, una persona o grupo familiar que en diciembre 2017 ganaba 30.000 hoy *con suerte* gana $36.000, sin embargo el departamento al que antes podía acceder con un crédito modalidad UVA con una cuota de $7.500 hoy duplico la cuota a $15.000 por que en dólares el precio es el mismo pero en pesos se duplico.
En este esquema no solo no califica para el banco, esa persona o grupo se da cuenta que no puede destinar esa cantidad de dinero, porque el resto no le alcanza para vivir.
Para el grupo 2
Los alquileres de Diciembre 2017 a Septiembre de 2018 han aumentado como mucho un 35%, no hay inmobiliaria que acepte publicar más de eso ni dueño consciente que lo intente cobrar, la realidad es que estos últimos, muchas veces aconsejados por nosotros, se dan cuenta que “más vale pájaro en mano que cien volando” y que “más vale malo conocido que bueno por conocer”, aceptando aumentar solo un 25% para asegurarse que tiene el departamento o local ocupado para seguir teniendo un ingreso y que no le genere gastos ese inmueble vacío.
Ahora bien, ese es el comportamiento de quien ya tiene un inmueble, pero el que tiene el dinero en la mano se da cuenta de que la renta es menor al 3% anual, con el riesgo de tener un mal inquilino, deterioro del departamento, tener que pagar impuestos y no tener liquidez o razonar que si en una urgencia necesita liquidez va a tener que sacrificar una porción importante de ese patrimonio vendiendo por debajo del valor de mercado, esa persona opta por no comprar.
Para el grupo 3
Este grupo tiene el dinero vivo en la mano, siempre compra oportunidades por debajo del valor de mercado pero ve que los propietarios no quieren bajar los precios, se repliega y espera, él tiene el dinero que esos propietarios en algún momento van a necesitar.
En síntesis, un mercado en el que la renta es bajísima, el acceso casi imposible para el 70% de la población y en el que los precios se duplicaron en pesos no es precisamente un mercado dinámico, está claro que o tendremos que acostumbrarnos a un mercado que ajuste por volumen muy reducido nuevamente o que ajuste por precio, que los precios en dólares bajen.
En los nuevos emprendimientos esto es muy fácil, el costo de la construcción ha bajado en dolares sin ninguna duda, si tenemos en cuenta que el costo de construcción está compuesto en un 60% por la mano de obra y que la mano de obra de diciembre 2017 a agosto 2018 aumento solo un 18% mientras que el dólar aumentó un 100% está claro que la mano de obra tiene un costo menor en dólares, ergo el precio de construcción en dólares de 1M2 ha bajado.
Aumento de los alquileres en los últimos 9 meses
Costo de la construccion informado por la Camara Argentina de la Construccion
acchinichaufan 