Otro golpe mortal a las UVAs

Seamos serios

Y por favor leer hasta el final antes de opinar

La justicia fallo en contra del Banco Nación

https://www.mdzol.com/sociedad/2023/2/23/la-justicia-fallo-en-contra-del-banco-nacion-dispuso-la-eliminacion-del-uva-317137.html

 y eso significa otro golpe mortal al sistema de créditos UVAs, único sistema posible para otorgar créditos en un país con inflación.
¿Por qué?
Por el simple hecho de que el sistema francés aplica la mayor carga de intereses en las primeras cuotas y con una tasa del 90% significa que la primer cuota lleva un 7,5% de interés, imposible de aceptar aún para la persona de altos ingrese que pudiese calificar.
El sistema UVAs permite aplicar una tasa baja de interés justamente porque ajusta el capital

Personalmente estoy a favor de los subsidios a gente de bajos recursos, a favor de la vivienda social y a favor del alquiler social.
Pero los bancos no funcionan así, no son ONGs y por otra parte el dinero que prestan en su mayor porcentaje es dinero de ahorristas que ponen el dinero a plazo fijo, es decir que les prometen una capitalización con el mismo sistema con el que otorgan un crédito hipotecario.

En este caso de la nota periodística el deudor pidió un préstamo de $2.300.000 y hoy debe $23.000.000, 10 veces mas lo cual parece una barbaridad y una injusticia.

Si miran las imágenes que acompañan este posteo podrán ver que

1. El RIPTE pasó de $21.000 a $194.000 es decir que aumento 9 veces
2. El IPC acumula desde 2017 entre un 950 y un 1000% es decir que todo aumentó en promedio 10 veces
3. Del dólar no hace falta que muestre nada, de $19 que estaba en 2017 paso a $380 hoy, aumento ¡¡¡ 20 veces ¡!!

Es decir que ese señor en salarios o en litros de leche debe lo mismo que antes, reitero, sistema francés, la mayor parte de la cuota es interés y una ínfima parte de capital.

Uno de los grandes problemas para los endeudados es que aún cuando la cuota apenas sea un poco mayor en porcentaje, que haya pasado del 25% al 30% de sus ingresos, lo que también sucedió es que los servicios y expensas aumentaron en ese período mucho mas que el promedio de la inflación por lo tanto al tomar el crédito los servicios (electricidad,agua y gas) mas las expensas erán un 10% de sus ingresos y hoy son el 20%, sin embargo en eso nadie se fija.

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Otro fracaso. Blanqueo para compra de inmuebles usados

«No es triste la verdad, lo que no tiene es remedio»

Era previsible, por lo menos para mí, que no iba a ser exitoso.

Siempre lo pensé, aunque deseaba lo contrario, tanto como corredor inmobiliario como propietario que quiere vender dos inmuebles y no encuentra candidato, deseaba y necesitaba que fuese exitoso.

El tener que abonar un 10% para blanquear dinero que durante 5, 6, 10 años no pago el impuesto a los bienes personales, entre un 2,5% y un 17% depende de cuanto tiempo y que monto sea, que tampoco pago ganancias en su momento, entre un 10% y un 35% no es caro, es un regalo.

Los dos motivos básicos para que no haya ventas son:

1) Bajísima rentabilidad de los alquileres.
Ese mismo capital invertido en cualquiera de las ofertas que hoy hay, España, EUA, Uruguay, otorga un 250 a un 350% neto, es decir pagando todos los impuestos.

2) Una ley que le implica al inversor rentista una disminución de su renta de un 4 a un 6% mensual en pesos.
Por el simple hecho de que el alquiler queda congelado durante 12 meses y la inflación no logra ser contenida.

Pensar que esos inversores podrían para obtener una mejor renta volcar esos departamentos a alquileres turísticos o temporarios a estudiantes, es también una fantasía, no es tan grande el flujo turístico que tiene la Argentina para sostener un masivo aumento de oferta de inmuebles en esa modalidad.

https://www.clarin.com/economia/blanqueo-comprar-propiedades-usadas-muchas-consultas-operacion_0_LrzqKtV79z.html

Ajuste de alquileres al 01/03/23

Un índice que no conforma a los propietarios por ser mucho mas bajo que la inflación ni tampoco tranquiliza a los inquilinos dado que para la mayoría dicho índice se ubica por encima de sus ajustes salariales.

A esto se le suman los aumentos de las expensas y servicios que aumentan por encima de la inflación y deterioran mas aún el poder de compra o consumo de los inquilinos quienes ven como mas del 55% de sus ingresos se destinan al sector vivienda, entendiendo a este rubro como la suma del alquiler + expensas + electricidad + gas + agua.

Pero los únicos que no pueden aumentar sus ingresos de acuerdo a la inflación son los pequeños y medianos inversores rentistas con 1, 2, 5 departamentos en alquiler, que son la enorme mayoría de ese universo de inversores, mientras que todos los productos y la gran mayoría de los servicios, como el agua, el gas y la electricidad acompañan al IPC o lo superan.

Este es claramente uno de los motivos de la baja cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles usados, los inversores no están dispuestos a convalidar una tasa mundialmente baja, un 1,5% neto de impuestos, sumado a una renta decreciente mes a mes durante 12 meses.

La vivienda digna es un derecho constitucional, articulo 14 bis de nuestra CCN, pero el anterior y el actual gobierno nacional decidieron no cumplir con su obligación, metiéndole la mano en el bolsillo a esos propietarios y poniendo parches a la situación de los inquilinos.

Un estado ausente que no protege a los inquilinos ni cuida a aquellos que viven gracias a sus ahorros o inversiones.

Mercado Inmobiliario ¿Reacomodamiento o crisis?

No se si llorar o reírme.

Decenas de gurúes en IG y en Face, proponiendo que la crisis inmobiliaria, y económica, en Argentina no existe.

Ayer escuchando a uno de esos gurúes diciendo que la crisis no existía, que había inmobiliarias que vendían todos los meses.

¿Eso significa que no hay crisis?

Que un puñado de inmobiliarias o corredores logren concretar operaciones todos los meses no implica que no haya crisis, solo indica que hay personas que logran sobrevivir mejor en esta situación, pero vender todos los meses no oculta una realidad, que las operaciones totales de compraventa han caído a menos de la mitad en solo 4 años, de 7 a 8 mil ventas mensuales en CABA en 2017/2018 a menos de 3.500 en 2022.

Es decir que esos corredores o esas inmobiliarias que hoy venden todos los meses podrían estar vendiendo mas del doble, así de claro, el resto es bluf, sanata o simple y vulgar conformismo.

En CABA hay mas de 6.000 matriculados activos.

Si aplicamos la famosa ley de Pareto, 80/20 significa que el 80% de los actores, corredores o inmobiliarias vende el 20% y el 20% vende el 80%.

Llevado a números actuales que el 80%, 2400/2600, de las ventas esta repartido entre 1.200 matriculados y que los otros 4.800 hacen 1.000/1.200 operaciones menos de 1 cada 120 días cada uno.

Si la situación fuese similar al 2017/2018, 6.000 a 6.400 compraventas serian realizadas por esos 1.200 iluminados mientras que los otros 4.800 desgraciados estarían realizando las otras 1.500/2.000 es decir una operación cada 70 días.

Es decir que todos, el 20% de los privilegiados y el 80% de los mediocres estaríamos mejor, si eso no es estar en crisis, alguien que me explique que significa estar en crisis.

Hoy hay dos factores esenciales para que las ventas estén frenadas y un tercer factor que va levemente acomodándose a la realidad pero que no es suficiente para una auténtica reactivación. Este último factor es el precio en dólares, lenta pero activamente los precios de publicación están bajando.

Pero aún así, los otros dos factores son limitantes mas imperativos para que no exista una reactivación

1) Créditos inaccesibles por la alta tasa de interés, es decir que aún para aquellos que califiquen en el banco y puedan acceder a un crédito, no están dispuestos a pagar un 6% mensual de intereses, aún cuando la deuda sea en pesos.

2) La bajísima renta de los alquileres, casi usurarios para los inquilinos, son ínfimos para los propietarios que tienen un enorme capital parado.

Mientras estos dos factores no se modifiquen, es decir, créditos con tasas aceptables, 3/4% anual y una renta que resulte apetecible para el inversor rentista, aquel que compra para poner en alquiler, digamos un 6/7% neto, después del pago de los correspondientes impuestos, el mercado inmobiliario de Argentina y mas específicamente de CABA no se va a poner en pie y por lo tanto CONTINUARA LA CRÍSIS, aceptada por algunos y negada por otros, generalmente aquellos que pretenden vender sus cursos o fórmulas que niegan la crísis.

Año 2021 C.A.B.A ¿Se estan vendiendo los inmuebles?

La respuesta es SI, se están vendiendo.

Mucho menos que los volúmenes de venta de 2017 o 2018, pero se están vendiendo.

¿Por que no se venden los volúmenes de 2017 /2018?

La primer respuesta es por la falta de créditos, en ese periodo se otorgaron mas de 70.000 créditos, hoy esos créditos con las bajas tasas que tuvieron no existen, por lo tanto se encarecieron muchísimo, pero tambien se vendieron unos 15.000 inmuebles sin créditos.

La segunda respuesta es por los precios exorbitantes que se piden por el 70/80% de los inmuebles ofrecidos los cuales son descartados de plano sin siquiera entrar a ver las fichas en los portales.
Es aquí donde se puede destrabar, pidiendo el precio que hoy esta dispuesto a convalidar la demanda.

Te invito a ver esta sencilla explicación sobre el tema de los precios

https://www.youtube.com/watch?v=Eqc5usvHOQA

Congelamiento y prorroga alquileres

Estan generando un guerra sin sentido, poniendo a la otra parte como el «malo».

Los inquilinos están muy mal, pero hay propietarios que necesitan los alquileres para cumplir con sus necesidades y obligaciones.

Es el estado quien debería hacerse cargo y darle a los inquilinos créditos o subsidios, no pedirle a los pequeños Rentistas que se hagan cargo de una crisis que también los afecta.

https://www.baenegocios.com/economia/El-Gobierno-extendera-el-congelamiento-de-alquileres-y-aun-define-el-IFE-4-20200924-0012.html?fbclid=IwAR2GhB4vtxwHZeIMM7nf8Sf24RwuP6WBnFj5dbUIyXsuhVtkY6rOjk7Q0ew

Matematicas, tasaciones y la realidad del mercado.

– UVAs: El periodismo en general y muchos operadores del mercado inmobiliario están disparando asquerosamente contra las UVAs como si fuesen las culpables de la falta de previsión de los tomadores de crédito, cuando la realidad es que no aceptaron en su momento la predicción que algunos hicimos,
«Ojo no te endeudes en un 25% de tus ingresos por que ese porcentaje va a aumentar, esta claro que la variable de ajuste en los próximos años (cambiemos) van a ser los salarios y las jubilaciones.»

– TASACIÓN EN DOLARES: Esos mismos periodistas, mas los especialistas tipo Reporte Inmobiliario o Zonaprop, al igual que muchos colegas pretenden tasar sin «meter las patas en el barro», sin estar en «la infantería», tasan desde la PC y dan estadísticas erradas y falsas.

Es una falacia decir que «el mercado ajusto por volumen», ¡¡¡¡ajusto por precio!!!!!!!!
Los que estamos logrando que se cierren operaciones, los propietarios que están vendiendo lo están haciendo entre un 20 y un 30% por debajo del precio techo de «Diciembre de 2017»

Te voy a dar un ejemplo

Abril de 2016 un departamento que costaba u$s100.000
Eran $1.400.000
Eran UVAs 100.000

Febrero de 2020
u$s100.000 equivalen a $7.500.000
UVAs 100.000 equivalen a $4.911.000

Hace la cuenta ahora,
restale un 30% al precio en dolares y………
te quedan u$s70.000.
u$s70.000 equivalen a………………… ¡¡¡¡¡¡¡ Magia !!!!!!!! $5.250.000

– Las UVAs no son las culpables de que la inflacion haya superado a los salarios.
– Las UVAs son la mejor variable para mensurar, tasar y valuar los inmuebles.

Temores del mercado financiero que repercuten en el mercado inmobiliario

Recientemente en una nota de Julian Yosovicht para el Cronista Comercial,  https://www.cronista.com/finanzasmercados/El-mercado-espera-que-el-dolar-le-gane-a-la-inflacion-y-le-teme-a-un-nuevo-cepo-20190524-0039.html?utm_source=planisys&utm_medium=EnvioNewsletterCronista&utm_campaign=EnviodiariodelNewsletterdelCronista&utm_content=2&fbclid=IwAR3KmfxNZMBYAqE9hMT0d08UR6fo-fqPZIWHUwYa-OxNabuR7Wkgs_TEMHk

se hablaba de algunos temores del mercado, vuelta al cepo, devaluacion, temor a la tasa real de los bonos, me parecio interesante para vincularlo al mercado inmobiliario y tratar de entender el actual estado de paralisis, debido principalmente al desencuentro entre la oferta y la demanda.

Personalmente dudo que volvamos a tener un «cepo» tal como lo conocimos, pero si controles cambiarios.
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A eso hay que sumarle otros temores del mercado, que la tasa real sea mayor a la actual, menos demanda de bonos en pesos, y obviamente una suba del tipo de cambio (devaluacion), todas posibilidades que teme «el capital».
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En este contexto, pedirle o convencer a quien tiene unos pocos, o unos muchos verdes atrincherados, que los invierta en un activo fijo de baja liquidez y dudosa revalorizacion en el corto plazo, para obtener mientras una renta pauperrima como son los ladrillos, es una utopia, salvo que los tenedores de ladrillos lo entiendan y acepten que para captar esos «billetitos verdes» es necesario que el precio de los ladrillos sea mas atractivo lo cual modificaria la tasa de rentabilidad y reduciria las consecuencias en caso de producirse alguno de los otros escenarios de riesgo.

Septiembre 2018, Compra Venta de inmuebles, precios y situacion actual.

El tema es sencillo, fácil, hay que ver como reacciona el mercado y sus actores, vendedores y compradores.

En la compraventa de inmuebles hay básicamente 3 grupos de compradores, hay muchos subgrupos pero podemos simplificar con esos 3 principales.

1 – Comprador Genuino o Comprador Usuario:

Aquel que compra para ir a vivir o para trabajar o para un hij@ o para los padres, esos serian subgrupos, pero básicamente el punto central es el mismo, compra para utilizarlo en forma directa o indirecta.

2 – Comprador Rentista:

Aquel que compra para poner en alquiler

3 – Comprador Inversor o Especulador:

El que compra para hacer una diferencia, ya sea porque compra para refaccionar y vender o compra pensando que está bajo y va a volver a subir.

Para el grupo 1

Los créditos, aun en modalidad UVA se volvieron inalcanzables, una persona o grupo familiar que en diciembre 2017 ganaba 30.000 hoy *con suerte* gana $36.000, sin embargo el departamento al que antes podía acceder con un crédito modalidad UVA con una cuota de $7.500 hoy duplico la cuota a $15.000 por que en dólares el precio es el mismo pero en pesos se duplico.

En este esquema no solo no califica para el banco, esa persona o grupo se da cuenta que no puede destinar esa cantidad de dinero, porque el resto no le alcanza para vivir.

Para el grupo 2

Los alquileres de Diciembre 2017 a Septiembre de 2018 han aumentado como mucho un 35%, no hay inmobiliaria que acepte publicar más de eso ni dueño consciente que lo intente cobrar, la realidad es que estos últimos, muchas veces aconsejados por nosotros, se dan cuenta que “más vale pájaro en mano que cien volando” y que “más vale malo conocido que bueno por conocer”, aceptando aumentar solo un 25% para asegurarse que tiene el departamento o local ocupado para seguir teniendo un ingreso y que no le genere gastos ese inmueble vacío.

Ahora bien, ese es el comportamiento de quien ya tiene un inmueble, pero el que tiene el dinero en la mano se da cuenta de que la renta es menor al 3% anual, con el riesgo de tener un mal inquilino, deterioro del departamento, tener que pagar impuestos y no tener liquidez o razonar que si en una urgencia necesita liquidez va a tener que sacrificar una porción importante de ese patrimonio vendiendo por debajo del valor de mercado, esa persona opta por no comprar.

Para el grupo 3

Este grupo tiene el dinero vivo en la mano, siempre compra oportunidades por debajo del valor de mercado pero ve que los propietarios no quieren bajar los precios, se repliega y espera, él tiene el dinero que esos propietarios en algún momento van a necesitar.

En síntesis, un mercado en el que la renta es bajísima, el acceso casi imposible para el 70% de la población y en el que los precios se duplicaron en pesos no es precisamente un mercado dinámico, está claro que o tendremos que acostumbrarnos a un mercado que ajuste por volumen muy reducido nuevamente o que ajuste por precio, que los precios en dólares bajen.

En los nuevos emprendimientos esto es muy fácil, el costo de la construcción ha bajado en dolares sin ninguna duda, si tenemos en cuenta que el costo de construcción está compuesto en un 60% por la mano de obra y que la mano de obra de diciembre 2017 a agosto 2018 aumento solo un 18% mientras que el dólar aumentó un 100% está claro que la mano de obra tiene un costo menor en dólares, ergo el precio de construcción en dólares de 1M2 ha bajado.

Aumento de los alquileres en los últimos 9 meses

https://cianoticias.com.ar/2018/09/19/alquileres-suben-30-es-menos-que-inflacion-porque-cae-demanda/

Costo de la construccion informado por la Camara Argentina de la Construccion

http://www.cifrasonline.com.ar/cifras/index.php/content/view/full/76/(offset)/cac

Cepo al dolar, inmuebles, boletos y otras yerbas

Julio de 2014, hace ya 32 meses que se implementaron las primeras medidas de restriccion cambiaria y a partir de ahi el mercado inmobiliario se vio fuertemente afectado. 

Mucho se dijo, mucho se escribio. Mucho se continuara diciendo y escribiendo. Este capitulo pasara a la historia y sera recordado dentro de años, con gente a favor y gente en contra al igual que hoy, con igual intensidad que se recuerda la crisis del 2002 o el Rodrigazo. 

Discutir sobre si la implementacion de dichas medidas eran necesarias, es un interesante ejercicio intelectual pero absolutamente impractico, no nos aporta negocios y en definitiva, aun con la libertad para protestar y hasta para exigir cambios no esta en nuestras manos modificarlo. 

Pensar si se mantendra, si lograran desactivarlo, este o el proximo gobierno, tambien creo que es un ejercicio de presunciones mezcladas con deseos. Personalmente creo que va a ser muy dificil, poco probable que alguien en algun momento pueda volver a plantear un escenario de total libertad para la compra venta. Soy de los que piensan que aun con  una devaluacion que llevase el dolar a $20, si se abriese «el cepo» todos, absolutamente todos, opositores y oficialista, saldriamos a comprar dolares. En dos minutos y medio secariamos las reservas del central. La mayoria de los actores de hoy estamos entrenados en esa dinamica, y es esto en definitiva lo que haria imposible destrabarlo, nuestra propia e intrinseca identidad, la cual fue conformada al calor de devaluaciones, cambios de monedas, hiperinflaciones e incautaciones bancarias. 

Pensar entonces en alternativas, intentar pensar en pesos aun con inflacion, innovar  los instrumentos utilizados para llegar a la concrecion de una compraventa son las materias pendientes que tenemos los que integramos esta industria.

Y todo esto es posible, por que prever que suceda hasta lo imprevisible se puede plasmar en un boleto, reserva conformada o servilleta.

Reservas conformadas con poco dinero, boletos con seña penitencial que anulen el pacto comisorio, con clausulas gatillo ante determinadas circunstancias son posibles de redactar y plasmar, si todas las partes quieren llegar a buen puerto, por que de eso se trata en definitiva, el poder concretar un negocio en forma favorable para todos, empieza con la buena fe de las partes. Con buena fe de todas las partes, todo se soluciona y hasta el peor boleto permite llegar al final del negocio, inversamente con que solo una de las partes tenga mala fe, hasta el mejor instrumento redactado por un buffette de abogados, refrendado por el colegio de escribanos y bendecido por el Papa, puede ser sobrepasado e incumplido. 

Pensemos entonces, no tan ingenuamente como J.J. Rosseau que pensaba en la bondad como unico componente espiritual de caracter natural en la conformacion del hombre, que la enorme mayoria de los que estamos en este barco, corredores, martilleros, escribanos junto a los pasajeros que se suben y bajan periodicamente, vendedores y compradores, locadores y locatarios, tenemos esa buena fe para concretar los negocios en beneficio de todos, entonces aun con cepo, sin dolares hasta con «neopatacones y cuasilecops» si fuere necesario, si nos proponemos nuevos caminos, nuevas alternativas, implementando nuevas estrategias, utilizando renovados instrumentos, rompiendo viejos paradigma, aceptando nuevos y cambiantes escenarios, asumiendo nuevas obligaciones, tomando nuevos compromisos, y por ende adquiriendo nuevos derechos, podremos seguir navegando en estas aguas, fortaleciendo nuestra profesion, volviendo a generar los negocios que hoy parecieran no estar.