El LADRILLO, el M2, la compra de un inmueble ¿sigue siendo una reserva de valor? ¿Cuanto vale hoy un inmueble?

28 Feb

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Esto no es tan complicado como lo quieren hacer aparecer.

 

Valuar un bien inmueble,

destinado en un 95% al mercado interno,

salvo algunos inmuebles exclusivos ubicados en Puerto Madero o Barrio Parque

como si fuese un comoditie, en moneda extranjera,

en vez de valuarlo con algun parametro que tenga en cuenta justamente los ingresos de su potencial publico consumidor es, fue y sera un absurdo.

 

Una posibilidad de las tantas con sentido comun y con alto grado de razonamiento logico seria pararse en la ultima cotizacion pre-cepo cambiario, trasladarlo a pesos y sobre ese precio ir modificandolo de acuerdo al aumento en el costo de la construccion, regulandolo en mas o menos de acuerdo a la oferta y la demanda.

 

Dicho en numeros:  

Un inmueble que en noviembre 2011 valia u$s100.000 equivalia a $450.000

A ese valor le sumamos  el indice del costo de la cosntruccion, informado por un organismo independiente, la CAMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCION, hasta el dia de hoy febrero 2013, aproximadamente un 43%, nos da un valor  de $643.000 que en definitiva equivalen hoy a u$s83.000 tomando un dolar de $7,75.

 

Si la propiedad es muy buena, muy bien ubicada, con alta demanda,

Barrio Norte, Caballito, Belgrano, Villa Devoto, Villa Urquiza,

podemos pensar que se podria pedir hasta un 5% mas,

es decir u$s87.000.

 

Si se encuentra en un barrio de menor demanda en donde el publico consumidor tiene sus ingresos mas acotados,

Boedo, Almagro, Villa Luro, Floresta, Agronomia, Villa Pueyrredon

tendriamos que aceptar un baja extra de un 5%

es decir u$s79.000.

 

Es decir cualquier inmueble hoy vale mas que hace un año medido en pesos,

se necesitan mas salarios,

aumento seguro por encima de otros articulos, automoviles o electrodomesticos

medido contra una gran cantidad de servicios o articulos destinados al mercado interno se consolido aun en un mercado semiparalizado,

lo cual demuestra que es y seguira siendo una reserva de valor.

 

Hay otras alternativas, sistemas o razonamientos que nos llevaran a valores cercanos a estos, pero no convalidan en ningun caso los antiguos u$s100.000, precio al que puede llegar nuevamente y hasta sobrepasarlo en el futuro cercano, 4/6 meses o lejano 5/6 años.

 

Leonardo Chaufan

CUCICBA mat 4237

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Recibidores o Hall de recepcion

23 Feb

No hay dos oportunidades para una primera buena impresion

Sera lo primero que vean, es como una tarjeta de presentacion en donde uno puede dar las caracteristicas personales que uno considera principales o imprescindibles para que conozcan de uno, el hall de recepcion ya muestra nuestros gustos e intereses, tanto en una oficina como en la vivienda particular.

Aqui van algunas fotos extraidas del fichero de DECOCASA

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Dolar oficial, Dolar blue, Dolar celeste, Dolar Moreno, Dolar ladrillo ¿ Con que DOLAR vendemos ?

31 Ene

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Les pedimos que hagan un simple razonamiento, sin ideologia politica.

Hoy 31 de enero de 2013.

Hace solo 45 dias cerramos dos operaciones teniendo en cuenta el dolar a $6,20, en el mercado “paralelo/marginal/blue” estaba a $6,30.

En este breve lapso aumento a $7,90, un 27%.

Por favor muestrennos,

que aumento un 27% en ese mismo periodo, en solo 45 dias.

Ni la carne,

ni el costo de la construccion,

ni la nafta,

ni la leche lo hicieron.

Departamentos nuevos,

en construccion y casi terminados,

en edificios con servicios (amenities)

se estan ofreciendo a $ 14.000 el M2  (u$s1.800 blue/billete el M2).

Intentar vender un departamento que estaba tasado a razon de u$s2.000 el M2

cuando equivalia a $9.000 al mismo precio hoy cuando esos dolares equivalen a $16.000, es un absurdo.

Seria como pretender vender un 

Fiat con 20 años de antiguedad, sin airbag, sin ABS, 

y con esa misma cantidad de dinero comprarse un 

Ford Okm  Full-Full

Les envio un articulo con referencia al mercado español

pero totalmente trasladable a nuestro mercado, donde queda a la vista

la mayoria son simples expectativas.

http://ficheros.remax.es/pdfs/revista-inmuebles-testimonio-alfredo-sosa.pdf

Como dice el slogan de nuestra pagina

” Un precio de venta elevado en tu casa ayudará a vender la de tu vecino. Todo Negocio Inmobiliario comienza con una correcta Tasación.”

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Pequeñas terrazas, grandes lugares II

20 Ene

Otra vez, patios y terrazas en nuestra mira.

Las terrazas, patios  o balcones aterrazados en plena ciudad esos pequeños espacios, grandemente apreciados, que solo pueden disfrutar unos pocos. Pulmones de los departamentos, creadores de grandes y esplendidos momentos.

Generalmente en ultimos pisos, los poseedores de estas se saben privilegiados.

Esos reducidos ambientes que nos permiten conectarnos con el sol y el viento, ver las copas de los arboles, haciendonos sentir, aunque mas no sea por un rato, como retornando a la naturaleza, aun cuando hace 5 minutos nos encontrabamos sumergidos entre el cemento y el ruido cotidiano de toda gran ciudad  al cual en breve volveremos a visitar como hacemos cotidianamente.

Hoy les compartimos estas cinco imagenes

 

Es solamente pensando en METROS CUADRADOS, que el mercado inmobiliario se podra sostener, que los vendedores y compradores podran concretar su operacion y fundamentalmente cumplir con objetivos, sueños, proyectos y planes, que en definitiva es lo unico importante en esta vida.

19 Ene

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Seguimos a los saltos.

En los ultimos trece (13) meses el costo de la construccion informado por la

” Camara Argentina de la Construccion “

institucion que no depende del gobierno
aumento mas de un 25%.

 

http://www.cifrasonline.com.ar/cifras/index.php/content/view/full/76/(offset)/cac

 

Si al dolar oficial ($4,95)le aplicamos ese indice tenemos un precio de $6,20.

Por otra parte volvamos a  noviembre de 2011 (comienzo del “cepo cambiario”)

una propiedad que tenia un  precio de u$s100.000 equivalia a $460.000

aplicandole el ajuste del 25% esa propiedad hoy tendria un precio no menor a $575.000 pudiendo ser mas, lo cual pensando en un dolar que estaba comenzando a aceptarse de $6 seria equivalente a u$s95.800

esto solo aplicando un razonamiento matematico, cuando es sabido que el precio de un inmueble y su consecuente valoracion/tasacion involucra otros elementos algunos son  

– aspectos sociales (deficit habitacional)

– aspectos sicologicos (la seguridad del techo propio)

– aspectos economicos (no habiendo otra inversion rentable y segura, se erige como la mas solida)

Pero….otra vez un salto

Cuando el mercado empezaba a acercarse y convalidar al “blue”, en nuestro caso las dos ultimas operaciones (semi-pesificadas) las hicimos entre 6 y 6,30 en octubre y noviembre, con dinero y entrega de otra unidad en parte de pago, ese mercado en el que varios comenzaban a aceptar que ya no se tenia en cuenta

ni el dolar oficial,  ni el dolar Moreno,   ni el celeste,

comenzando a aceptar que $6 no era caro, la liebre (el dolar) volvio a dispararse.

https://acchinichaufan.wordpress.com/2012/08/30/la-fabula-de-la-liebre-y-la-tortuga-o-su-nueva-version-el-dolar-y-el-ladrillo/     (agosto 2012)

Para colmo, aun cuando muchos acepten bajar el precio en dolares, o pasar su propiedad a $6, o directamente pesificar los compradores, en tanto todos los dias sube un poquito el dolar marginal, no se quieren deshacer de sus dolares, que los hay y muchos, esperando que siga subiendo. Tambien los que tiene excedentes salen corriendo a pagar $7,50 por que razonan,

“si baja a $7 pierdo un poco pero si no compro y sube a $9 pierdo mucho mas”.

Creemos que lo mas conveniente es que expresemos los precios en pesos, ya que una propiedad que en diciembre de 2012 costaba y se vendio en $750.000 (dolares billete u$s120.000) hoy 45 dias despues, no puede por obra y arte del mercado cambiario tener un precio de $900.000, es decir que si el que la compro en diciembre en u$s120.000 la quiere vender hoy 19 de enero de 2013 la tendra que vender como mucho en $780.000 que equivalen a u$s105.000 o esperar a que el dolar se vuelva a amesetar e inflacion mediante, de acuerdo a la evolucion del costo de la construccion y de los salarios pueda volver a venderla en un precio que equivalga a u$s120.000 y hasta quiza mas, como ha pasado en reiteradas oportunidades.

Los inmuebles, por definicion, son inamovibles, no les podemos poner rueditas y llevar a otra ubicacion mas cara, por lo que dependen en un 95% del mercado interno, de su capacidad de compra (ingresos + creditos hipotecarios) salvo excepciones como Puerto Madero, Recoleta, Barrio Parque, y zonas similares en el resto del pais, que tienen un porcentaje importante de compradores del extranjero.  

Es por esto que  creemos seriamente que

“es hora de que pensemos en METROS CUADRADOS (M2), ni en dolares, ni en euros, ni en pesos.”

dado que es la verdadera relacion entre inmuebles, por que si el dolar sube, es cierto que mi propiedad baja en dolares, pero tambien la de mi vecino, la suya estimado lector y la de cualquiera, mientras que cuando el dolar se estabiliza, mi propiedad comienza a aumentar de precio en dolares, pero tambien sube la de mi vecino, la suya y la de cualquiera.

Lo que vale son los metros,

si compro una propiedad mas grande pongo mis metros + la diferencia,

si compro una propiedad mas chica pongo mis metros y me tiene que quedar una diferencia.

No estamos sugiriendo que venda y guarde los pesos, sabemos que, sea con la inflacion oficial (8%) sea con la inflacion extraoficial (25%) ,con ambas pierde capacidad de compra, tanto de inmuebles como de autos, de electrodomesticos, o de productos y servicios basicos de manutencion.

Tampoco sugerimos que venda y guarde los dolares, por que salvo en situaciones como la actual de incertidumbre o la vivida a principios del 2002 (devaluacion de Remes Lenicov), o a fines de 1990 (previo a la convertibilidad) o fines de 1981 (final de la tablita de M. de Hoz y nombramiento de Sigaut) o mediados del 75 (Rodrigazo), momentos en que el que guardo dolares hizo un negocion, la realidad es que cuando hay estabilidad y crecimiento, el que guarda dolares tambien va perdiendo capacidad de compra, esto lo saben muy bien los que guardaron dolares entre 1991 y 2000  o entre 2002 y 2011, periodos en que cada vez compraban menos METROS CUADRADOS o automoviles, dado que los precios aumentaban por inflacion o por reacomodamiento de los precios internos.

Es solamente pensando en METROS CUADRADOS, que el mercado inmobiliario se podra sostener, que los vendedores y compradores podran concretar su operacion y fundamentalmente cumplir con objetivos, sueños, proyectos y planes, que en definitiva es lo unico importante en esta vida.

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si para ese momento ya mis hijos habran crecido y la casa de mis sueños habra dejado de tener VALOR, haya aumentado o disminuido su precio.?

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si para ese momento el proyecto comercial que yo soñaba ya no es viable ?

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si para ese momento por vivir amontonados, mi familia esta destruida?

¿ Que mas da guardar dolares 10 años si por postergar me prive de vivir?

Muy importante para inquilinos y garantes

14 Ene

Agrego esta informacion muy util para los inquilinos como para los garantes con propiedades en la Provincia de Buenos Aires y mas abajo realizo un par de comentarios.

INEMBARGABILIDAD E INEJECUTABILIDAD DE LA VIVIENDA 
ÚNICA EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES – LEY 14.432

El 8 de enero se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia de Buenos Aires, la ley 14432 de PROTECCION DE VIVIENDA UNICA Y DE OCUPACION PERMANENTE (Inembargable e inejecutable) que entrará en vigencia a partir del próximo 16/1/2013.
En su artículo 5 de la citada norma se indica que esta garantía no será oponible respecto de deuda originada en:

a) Obligaciones alimentarias
b) El precio de la compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda
c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda
d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.

En su articula 6 se indica que :

*** Puede renunciarse a la inembargabilidad, pero la  renuncia deberá constar por escrito y con firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto. En el caso que el renunciante fuese casado, se requerirá el consentimiento de cónyuge o conviviente. Con esta renuncia, los beneficiarios podrían afianzar todo tipo de obligaciones afectando tales inmuebles a la garantía de cumplimiento, de así disponerlo libremente por ser esa su intención. ***

  
En su redacción definitiva, el artículo 9 de la ley dice lo siguiente: 
ARTÍCULO 9.- La garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular.
La renuncia deberá ser hecha por escrito y la firma refrendada ante autoridad pública, previa información veraz y completa sobre el alcance del acto.
En caso de que el renunciante fuere casado o conviviente, se requerirá el consentimiento de su cónyuge o conviviente mediante su firma.
Por lo tanto, debe considerarse que el consentimiento se requiere sea o no casado el renunciante, respecto de la persona que conviva con él, aludiéndose a convivencia de pareja.
La renuncia puede hacerse constar en un documento privado autónomo; o tratándose de la garantía de la locación, en el mismo contrato. Lo que exige el artículo es que se certifique por alguno de los medios disponibles la firma del renunciante y de quien preste consentimiento como conviviente; y que conozca indubitadamente cual es “el alcance del acto”
En el modo en que suelen redactarse las cláusulas de garantía de un contrato de locación queda bien claro cuál es el alcance del acto; quizás adicionalmente resulte conveniente insertar una expresión especial, tal como: “….  en mi carácter de fiador personal, codeudor solidario liso, llano  y principal pagador y a los efectos de lo dispuesto en la ley 14.432, manifiesto que he recibido información veraz y completa sobre el alcance de este contrato, las obligaciones asumidas y las consecuencias derivadas del incumplimiento de la parte locataria por lo cual expresamente renuncio al derecho que me asiste a traves de la mencionada ley de inembargabilidad”
Si la renuncia consta en otro documento autónomo, a lo dicho habrá que agregar que renuncia al beneficio que le otorga la ley para ….. “constituirse en fiador personal, codeudor solidario, liso, llano y principal pagador de las obligaciones que toma a su cargo la Locataria sr/a.…………….. con relación al contrato de locación celebrado con fecha …/…/…. con el/la sr/a.……………….. en carácter de locador….”.

ACLARACIONES : 

A) En principio esta ley, que todavia debe reglamentarse, solo tendra valor para los contratos que se firmen con fecha posterior al 8 de enero de 2013, ya que la retroactividad de una ley es inconstitucional.

B) Lease bien el encabezado “PROTECCION DE VIVIENDA UNICA Y DE OCUPACION PERMANENTE”, por lo tanto si se trata de una propiedad que no esta destinada a vivienda (local comercial, oficina) o siendo destinada a vivienda no es la unica propiedad y de ocupacion permanente por el garante, la inembargabilidad no corresponde. 

FALACIAS y MITOS en el mercado inmobiliario

17 Dic

FALACIA

Argumento falso pero aparentemente verdadero para inducir a error o engaño

Dentro de la lógica, dícese de razonamientos falaces en un silogismo refiriéndose a la argumentación de naturaleza mentirosa. Las premisas pueden ser ciertas y hasta la conclusion ser casualmente cierta.

Su uso, no implica que la conclusión a la que se llega sea falsa.

Lo que lo hace falaz es la incorrección del razonamiento en sí.

  • Premisa 1: Los perros son bonitos.
  • Premisa 2: Doggy es bonito.
  • Conclusión: Doggy es un perro.

La conclusión puede llegar a ser verdadera de manera casual. En este caso podría coincidir que hubiese un perro al que llamasen Doggy  pero aún acertando, el razonamiento seguiría siendo una falacia, ya que esto no depende de la conclusión, sino del razonamiento en sí mismo.

 

Las operaciones inmobiliarias se hacen en dolares por que este es una reserva de valor

Los pesos, debido a la inflacion, no son una reserva de valor

Las operaciones inmobiliarias no se pueden hacer en pesos.

 

Esta es una clara falacia, ya que determina una situacion falsa.

Una operacion inmobiliaria si puede pactarse en pesos, en ultima instancia habra que ver como preservar el valor de ese dinero para poder volver a comprar lo mismo.

Una forma obviamente seria comprar nuevamente un inmueble

 

 

MITOS

 

Tres de los grandes mitos en el mercado inmobiliario son:

 

Los inmuebles se tasan el dolares.

Los dolares son una reserva de valor

Los inmuebles se vendieron siempre en dolares.

 

La primer premisa es falsa. Si bien el precio se expresa desde hace años en dolares, los inmuebles se tasaron siempre en pesos y se referenciaron en forma automatica con el dolar, debido a esto es que un mismo inmueble ha tenido fluctuaciones de hasta un 400% en dolares.

Es decir, ante cada situacion inflacionaria desde el Rodrigazo del 75, pasando por la inflacion del 81 (Sigaut, el que apueste al dolar pierde), la hiperinflacion del 89 o la megadevaluacion del 2002, el dolar tuvo aumentos de su precio de un 30%, 50%, 100% y hasta 400%, y sin embargo los inmuebles no lo hicieron, ya que su precio seguia vinculado al mercado interno, por su caracteristica originaria de inmueble, que no puede ser trasladado, que se encuentra inmovilizado, ergo el dolar, un bien extranjero, que no producimos ni controlamos puede aumentar pero no asi un producto que depende del mercado interno para su construccion y consumo.

 

En la segunda, esto no fue asi en varios momentos de nuestra reciente historia.

Muy por el contrario entre 1992 y 2000 con un dolar fijo “convertibilidad” o entre el 2002 y 2011, con flotacion sucia, los precios de los inmuebles iban aumentando en pesos debido a los costos de los insumos y los aumentos de los salarios, por lo que permanentemente aumentaban en dolares.

Es decir que el que guardo dolares en esos periodos cada vez tenia menos poder de compra de inmuebles.

 

En la tercer premisa, esto recien comenzo a gestarse en 1975 despues del Rodrigazo y se afianzo en el 76 y 77 en que el gobierno mediante su ministerio de economia dirigido por Jose Alfredo Martinez de Hoz, nos decia a traves de “la tablita” cuanto iba a valer el dolar dia por dia durante todo el año.

Antes del 75 y a partir de las medidas de restriccion a la compraventa de divisas, “cepo cambiario”, las operaciones inmobiliarias se hacian en pesos y hoy se estan haciendo en pesos.

 

Los motivos para que estas falacias o mitos continuen dominando el mercado inmobiliario se deben tanto al desconocimiento de muchos como a la clara intencion de otros de atacar una medida de orden economico a nivel gubernamental con la cual estan en franco desacuerdo, sin importarles el daño que hacen con sus comentarios al mismo mercado que dicen defender o industria, la de la construccion, que dicen querer proteger.

 

Esta mas que claro que si hoy se construye en cantidad, sin haber declinado la cantidad de obras en ejecucion ni el nivel de empleo en la construccion, manejando todos un precio que oscila desde $11.000 hasta $18.000 el M2, hablando de las zonas de mayor penetracion en el mercado, Palermo, Belgrano, Caballito, Almagro, Villa Urquiza, y dejando de lado las puntas o extremos como Pompeya o Puerto Madero, esos valores otorgan un marco de referencia tanto para el tasador, como para el corredor inmobiliario asi como para las partes que participan activamente en las operaciones: Compradores y Vendedores

MAS VALE TARDE QUE NUNCA

Si bien nosotros venimos bregando en esta direccion  que pretende que las medidas al mercado cambiario, conocidas como “cepo cambiario”, no son signos de una crisis en el sector inmobiliario, pasaron meses, un año entero hasta que se comenzasen a alzar voces autorizadas y respetadas del sector en este sentido. Al principio, creyendo cual chico caprichoso, que gritando, insultando, protestando sin argumentos y generando cierta culpa por la falta de actividad, se iba a revertir la situacion, lo que unicamente produjo fue una acentuacion de las dificultades, siendo estas actitudes las verdaderas generadoras de la minicrisis inmobiliaria; hoy por suerte cada vez son mas los que comienzan a ver la situacion desde otros puntos de vista        http://www.indiceprop.com/ns/noticias/index.php?pg=detalle&id=558